Юридическим лицам   |  Физическим лицам   |  Наши публикации   |  Судебная практика   |  О компании   |  Контакты   |  Полезные ссылки  

Наши публикации


Газета "Учет. Налоги. Право"

Журнал "Леди-Тайм"

Журнал "Территория бизнеса"

Консультант Плюс
  Обзор изменений, внесенных в Федеральный закон "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" № 129-ФЗ от 08.08.2001 г., вступающих в силу с 1 января 2009 года, внесенных Федеральными законами № 55-ФЗ от 30.04.2008 г. и № 160-ФЗ от 23.07.2008 г.

  Соглашение о земельном сервитуте: заключить и зарегистрировать! "УНП" № 9, 2009 > НОВОСТИ. СЕВЕРО-ЗАПАД >

  Что следует учесть при заключении дополнительного соглашения к договору аренды "УНП" № 11, 2009 > НОВОСТИ. СЕВЕРО-ЗАПАД >

  ПЕРЕОФОРМЛЕНИЕ ПРАВА ПОСТОЯННОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ "УНП" № 29, 2007

  Нежилые помещения в многоквартирном доме: формируем участок и платим земельный налог УНП" № 20, 2007

  Генеральный директор ООО увольняется. На чье имя ему следует писать заявление? Дело в том, что состав участников ООО поменялся и те, с кем гендиректор заключал трудовой договор, уже к обществу отношения не имеют

  "ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ СОБСТВЕННИКАМИ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ"

  Организация, владеющая нежилым помещением в многоквартирном доме, заключила с КУГИ Санкт-Петербурга договор аренды земельного участка под домом, пропорционально доле площади помещений организации в общей площади всех помещений дома. Земельный кодекс, а вслед за ним и Жилищный кодекс декларируют, что земельные участки под жилыми зданиями предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев. Тогда возникает вопрос: имеет ли право организация вместо арендной платы уплачивать земельный налог?

    Если сегодня сравнить ставки арендной платы и земельного налога, то уплата последнего является более выгодной. В то же самое время, порядок изменения ставки земельного налога сложнее, чем повышения арендной платы, в силу необходимости для этого принятия соответствующего закона Санкт-Петербурга да еще с оглядкой на федеральное законодательство. Это создает у налогоплательщика ощущение большей стабильности по сравнению с положением арендатора.
    Налоговый кодекс в статье 388 признает налогоплательщиками организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.
    В соответствии с п.2 ст. 36 Земельного кодекса РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
    Согласно данному закону земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета.
    Таким образом, требуется выполнение одновременно двух условий: формирование земельного участка и его кадастровый учет, без выполнения которых нельзя говорить о праве собственности и переходе на уплату земельного налога.

    В Санкт-Петербурге формирование земельного участка осуществляется в соответствии с Инструкцией по формированию земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, утвержденной Распоряжением Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Правительства Санкт-Петербурга от 11 августа 2006 г. N 1555-рк "О формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом". В соответствии с этой Инструкцией кадастровый учет является логическим завершением процедуры формирования земельного участка.
    Однако, в Санкт-Петербурге в отношении ряда земельных участков под многоквартирными домами, особенно в центральной части города, государственный кадастровый учет проводился в упрощенном порядке - без проведения работ по межеванию. В этом случае нельзя говорить о формировании земельного участка в установленном законодательством порядке и, следовательно, переходе земельного участка под многоквартирным домом в общую долевую собственность собственников помещений в доме.
    Тогда возникает закономерный вопрос - может ли собственник нежилого помещения, как правило, использующий это помещение для предпринимательской деятельности, по своей инициативе осуществить необходимые действия по формированию земельного участка?
    В соответствии со статьей 16 ФЗ "О ведении в действие Жилищного кодекса РФ" инициатором формирования земельного участка должно являться общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Порядок проведения собрания и принятия решений определен в статьях 45 - 48 Жилищного кодекса.
    Согласно этим нормам общее собрание имеет кворум, если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме, обладающие более, чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Причем количество голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений.
    Таким образом, желания лишь одного собственника для формирования земельного участка может оказаться недостаточным.
    Ситуация осложняется тем, что в большинстве многоквартирных доме лишь несколько помещений являются нежилыми, большая часть собственников помещений - это владельцы квартир, которые совсем не заинтересованы в уплате земельного налога. На сегодняшний день жильцы не платят за земельный участок под домом и, навряд ли будут торопиться делать это.
    Вопрос возникает в отношении участков, которые не сформированы в установленном порядке.
    В силу статьи 607 ГК РФ действующие договоры аренды, заключенные ранее с КУГИ Санкт-Петербурга, в отношении несформированных земельных участков под многоквартирными домами, можно признать незаключенными из-за отсутствия данных, позволяющих определенно установить объект аренды.
    В соответствии с п.2 статьи 6 Земельного Кодекса земельный участок, как объект земельных отношений, - это часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Следовательно, земельный участок становится объектом гражданских, в том числе арендных, правоотношений только с момента его формирования и кадастрового учета. До этого момента участок не может быть предметом договора аренды. Следовательно, действующие договоры аренды можно признать незаключенными, а для заключения новых договоров аренды КУГИ не имеет правовых оснований.
    Однако, признавать такие договоры незаключенными нет экономического смысла, так как судебная практика Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (Постановление от 20.10.2006 г. по делу № А26-871/2005-14, Постановление от 23.11.2006 г. № А26-11028/2005-14), пошла по пути взыскания неосновательного обогащения с арендаторов и собственников нежилых помещений в многоквартирных домах. Свою правовую позицию суды обосновывают следующим образом.
    В соответствии со статьей 65 Земельного кодекса использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
    Как уже было сказано, плату в форме земельного налога вносят собственники земли, землевладельцы и землепользователи. В рассматриваемом случае собственник помещения в многоквартирном доме не подпадает ни под одну из указанных категорий. Таким образом, в силу действующего законодательства он не может использовать земельный участок на ином праве, кроме аренды. Поскольку договор аренды не заключен, то такой собственник без надлежащих правовых оснований бесплатно пользуется участком под зданием.
    В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Неосновательное обогащение рассчитывается исходя из ставок арендной платы за землю.

    Таким образом, если участок сформирован в установленном порядке и ему присвоен кадастровый номер, участок бесплатно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. В этом случае договор аренды с КУГИ прекращает свое действие.
    Если земельный участок под многоквартирным домом не прошел кадастровый учет или ему присвоен кадастровый номер в упрощенном порядке (без формирования земельного участка), то право собственности на земельный участок не перешло. В этом случае договор аренды является незаключенным из-за отсутствия данных, позволяющих определенно установить объект аренды.
    Однако признавать такие договоры незаключенными нет экономического смысла, так как в этом случае по иску КУГИ суды взыскивают с собственников нежилых помещений неосновательное обогащение по ставке арендной платы, а также проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 ГК РФ.
    Такая неопределенность положения собственников нежилых помещений будет сохраняться до тех пор, пока в жилищное законодательство не будут внесены изменения, упрощающий порядок формирования земельных участков под многоквартирными домами и соответственно перехода права собственности на земельный участок к собственникам помещений.

>>>> в начало документа
2001-2012 г.      Санкт-Петербург, ул. Радищева, д. 39.     телефон (812) 329-55-19.